И, несмотря на многолетние обещания организаций застройщиков, местной власти и даже Кабмина, вопрос не решается. В столице практически ни одно новое здание не сдается в срок. И даже если по документам объект «сдан в эксплуатацию», ничто не мешает ему еще год и больше стоять без отопления, электричества и воды.

Мороз на стройплощадке

Массовая заморозка строительства — отнюдь не изобретение новейшего времени. Всякий серьезный кризис, в первую очередь, бьет по долгосрочным проектам. Кроме того, на кризис удобно списываются проблемы, в которых виноваты сами застройщики: неоправданно высокий процент кредитных средств, вложенных в возведение дома, начало строительства без достаточного финансирования. В общем, жадность и непрофессионализм. Даже если не упоминать мошенников и компании-однодневки, созданные не для строительства, а для быстрого заработка, вышеперечисленных причин достаточно, чтобы при нестабильной финансовой ситуации рынок замер.

Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ недавно предложило своеобразный выход из ситуации. На официальном сайте ведомства выставлен проект закона «Об усилении защиты прав инвесторов во время инвестирования (финансирования) строительства жилья». Согласно этому документу, в Налоговом Кодексе должен появиться новый сбор с прогрессивной ставкой от 0 до 10% от проектной стоимости здания.

Заказчики строительства будут ежеквартально платить в местный бюджет этот сбор в случае, если строящееся ими здание будет сдано в эксплуатацию на 6 месяцев позже даты, предусмотренной проектно-сметной документацией. В этом случае ставка составит 1% и будет взиматься, пока срок задержки не превысит два года; за каждые последующие два года ставка будет увеличиваться на 1-процентный пункт, вплоть до 10%. Действующие долгострои, которые не успеют закончить до 2014 года, начнут отдавать сбор со ставки 1%. Со временем она будет расти.

Понятное дело, сами застройщики от идеи не в восторге. Глава совета директоров Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе считает, что это прямой путь к росту коррупции.

«Чиновники будут заинтересованы в затягивании строительства, — убежден Парцхаладзе. — И у них будет большой соблазн способствовать срыву сроков. Например, не подводить вовремя коммуникации к объекту. Ведь не всегда в задержке виновен застройщик».

Действительно, не всегда. Но в основном виновен именно он. Например, когда ставит заведомо нереальные сроки сдачи, понимая, что это всего лишь декларация, и никто не может заставить его соблюдать график.

«Тем не менее регулировать этот вопрос на уровне налогов и административного права не вполне разумно и грамотно, — считает партнер юрфирмы «Лига», кандидат экономических наук Руслан Яковенко. — Потому что он лежит в плоскости хозяйственного и гражданского права. Правильнее было бы прописать механизм, при котором не государство, а сами инвесторы получили бы определенные рычаги влияния. И компенсации за задержку должно получать не государство, а пострадавшая сторона. Причем тут бюджет, если компания «Х» не выполняет обязательства перед гражданами Петровым и Сидоровым?»

Юрист согласен, что чиновники думали не столько о решении проблемы затяжных строек, сколько о возможности наполнить казну и получить свою выгоду.

А где же выгода?

В этом ключе очень показательна одна история. Небольшой австрийский город Клагенфурт принимал чемпионат Европы по футболу в 2008 году. Жителей в городке всего 100 тысяч, а стадион отгрохали большой, современный, на 30 тысяч мест. Причем строили с умом. Понимая, что очень скоро такая арена окажется ненужной, ее сделали разборной. И вот Евро-2008 закончилось, и австрийцы стали думать, куда же девать стадион, который и содержать дорого, и пользы от него ноль. Придумали — подарить Одессе. Более того, предложили бесплатно привезти и установить. Наши посовещались-посовещались и... отказались. Потому что, где же откаты?

Так и с долгостроями. Минрегионстрой с 2009 года составляет какие-то списки проблемных домов, собирает с компаний-застройщиков заявки на госпомощь. Правительство Юлии Тимошенко в феврале 2009-го пообещало выделить средства на завершение некоторых объектов.

«Мы приняли решение — 1 млрд. грн. выделить на незавершенное строительство со степенью готовности 70% и более. Может быть, даже выше продвинемся — 80% и более возьмем», — говорила премьер на заседании Кабмина.

Подходящих объектов насчитали около 400. Но обещанных денег в полном объеме они так и не увидели. Вернее, не увидел их конечный потребитель — сами стройплощадки. Куда уплыли средства — неведомо. Так и стоят, потихоньку рассыпаясь, почти готовые, но никому не нужные дома.

К слову, недострои из-за афер — не такое уж массовое явление. Это единичные случаи. В основном, по мнению заместителя главы Комитета Верховной Рады по вопросам градостроения, ЖКХ и региональной политики Игоря Лысова, виноват непрофессионалим застройщиков. В столице спорных объектов, связанных с мошенничеством, — 46. Это не столь катастрофичное число, десятая часть всего недостроя. Но пробелы в законодательстве не способствуют его сокращению.

Комитет планирует подать в парламент несколько предложений, чтобы восполнить пробелы. Например, внедрить предварительную регистрацию квартир после получения организацией ордера на строительство. Это помешает возможным аферистам продавать одну и ту же квартиру более одного раза. Кроме того, застройщиков могут обязать страховать квартиры, продаваемые на первичном рынке, от действий третьих лиц. С одной стороны, это гарантирует, что покупатель не останется без денег, без жилья и без права на помощь. А с другой, может поднять цены на квадратный метр.

По словам Игоря Лысова, поступать с недостроенными домами будут по-разному. Все объекты предлагается разделить на три категории. Первая — те, у которых уровень готовности соответствует объему вложенных инвестиций. Вторая — «условно нормальные» объекты, требующие финансовых вливаний. Третья — объекты незначительной степени готовности. Первые отдадут под доступное жилье, удешевив строительство. Третьи, скорее всего, обанкротят, а на вторые будут искать средства за счет расширения площади строительства или других механизмов.

Звучит обтекаемо и красиво. Но на практике это снова может означать госфинансирование, отмывание денег, и откаты.

Подсчет посредников

Вследствие того, что кризис не до конца отпустил строительную отрасль, а госрегулятор так и не придумал, как ее реально оживить, новые дома практически не возводятся. Об этом сообщили в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. Большинство строек, которые ведутся, это завершение проектов прошлого и более ранних годов. К примеру, в 2010 году было введено в строй около 9 млн. кв. м жилья, в 2011-м — порядка 9,5 млн. кв. м. Но последняя цифра включает и 5 млн. кв. м узаконенных самостроев, возведенных раньше. В 2012 году вводится в эксплуатацию около 4,5 млн. кв. м жилья.

И ничто не указывает на то, что в 2013-м ситуация изменится к лучшему. Достаточных ресурсов у застройщиков нет. Возможность вкладывать в проект собственные средства, а не деньги инвестров, имеют очень немногие компании. Да и они не готовы рисковать. Сегодняшний застой даст о себе знать спустя пару лет. Предложение на первичном рынке может резко сократиться. Поэтому застройщики прогнозируют рост цен.

Впрочем, о реальном подорожании квадратного метра продавцам остается только мечтать, потому что покупательная способность падает еще быстрее, чем темпы строительства.

В то же время навести порядок на рынке недвижимости решило Минэкономики. На сайте ведомства можно ознакомиться с доработанным проектом закона «Об особенностях осуществления риелторской деятельности». Сегодня работать риелтором может практически любой желающий. Не существует никаких требований к договору между клиентом и посредником в вопросе поиска недвижимости. Никакой ответственности риелтор не несет, особенно, если речь идет не о сотруднике известного агентства.

Закон, разработанный в Минэкономики, требует, чтобы будущий риелтор не имел судимостей, получил высшее образование, владел государственным языком, прошел обучение по специальной программе, сдал экзамен и получил свидетельство.

Согласно законопроекту, риелторы обязаны не реже одного раза в три года повышать квалификацию по особой программе. Невыполнение этого требования является основанием для аннулирования квалификационного свидетельства. В общем, практически весь документ посвящен тем преградам, которые должен преодолеть риелтор, чтобы получить свидетельство.

Создаются реестр и специальный орган при Кабмине, который должен будет что-то там контролировать. В чем должен состоять квалификационный экзамен и зачем регулировать вопрос образования и языка, не понятно. Зато об ответственности риелтора в законе аж две строчки. И те — ни о чем. Мол, несет он ее согласно законодательству.

После прочтения проекта напрашиваются два выводв. Во-первых, услуги посредников сильно подорожают после такого «урегулирования», а их качество останется неизменным. И во-вторых, кто-то хорошо заработает на всех этих квалификационных тестах, стажировках, разрешениях и прочей бюрократической ерунде. То же можно сказать практически о любом решении, принимаемом в сфере строительства и рынка недвижимости.

Елена Розвадовская